서울중앙지방법원 2019. 5. 29. 선고 2018가합 528525 판결

1. 인정사실

가. 원고 B는 망 K의 처이고, 원고 A, C, D는 망 K의 자녀들이다.

나. 망 K과 B는 2002. 12. 31. 피고 F에게 이 사건 각 부동산을 임대하고, 그 무렵 피고 F에게 이 사건 각 부동산을 인도하였다. 이후 여러 차례의 변경계약을 거친 후 망 K과 B는 2015. 12. 31. 피고 F, E와 위 임대차계약상 임차인을 '피고 F'에서 '피고 F 및 피고 E'로 바꾸기로 하는 아래와 같은 변경계약서를 작성하고(이하 '이 사건 변경 계약서'라 하고, 이에 따른 망 K, B, 피고 F, E 사이의 임대차관계를 '이 사건 임대차'라 한다), 그 무렵 피고 E에게 이 사건 각 부동산을 인도하였다. 이후 피고 E는 현재까지 이 사건 각 부동산을 점유·사용하고 있다.

<중략>

2. 판단

가. 이 사건 임대차 및 전대차의 종료 여부에 관한 판단

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처분문서에서 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조), 이 사건 변경계약서는 그 문언상 '피고 E가 피고 F의 임차인 지위를 승계'하도록 하는 내용임이 분명하고, 위 피고의 모든 입증에 의하더라도 위 변경계약서를 문언과 달리 해석하기에 부족하므로, 피고 E는 이 사건 변경계약서에 따라 피고 F의 임차인 지위를 승계하였다고 봄이 타당하다. 그리고 피고 F의 임대차기간을 포함하면 피고 E의 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 사실은 역수상 명백하므로, 위 피고에게 갱신청구권이 인정되지 아니한다.

대구고등법원 2023. 10. 12. 선고 2023나14088 판결 부동산명도청구의소

1. 제1심판결의 인용

별지 기재 부동산의 전 임차인인 C와 피고가 2015. 6. 23. 체결한 권리 양수·양도계약의 계약서(갑 제1호증) 기재 내용에 따르면, 위 권리 양수·양도계약은 임차권양도계약임을 인정할 수 있다. 임차인이 임차권을 양도하면 임차인은 임차인의 지위에서 벗어나고 양수인이 임차인의 지위를 승계하게 된다.

위 권리 양수·양도계약 체결일로부터 2일 후인 2015. 6. 25. 원고와 피고 사이에 작성된 임대차계약의 계약서(갑 제2호증) 특약 제1항에 '최초 임대차 기간은 5년으로 하여, 전 임차인으로부터 승계를 받았으므로 최초 임대일인 2012. 12. 16.부터 2017. 12. 15.까지로 한다'고 정하고 있는데, 이는 임차권양도계약에 따라 종전 임차인인 C가 임차인의 지위에서 벗어나고 양수인인 피고가 임차인의 지위를 승계함에 따라 종전 임차권이 동일성을 유지하면서 피고에게로 이전되는 임차권양도계약에 따른 법률효과를 밝혀둔 것에 불과하므로, 위와 같은 특약사항이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 그 효력이 없다는 피고의 주장은 옳지 않다.

따라서 제1심이 종전 임차인인 C와의 임대차기간을 포함하여 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에서 정한 임차인의 임대차계약 갱신요구권 행사기간 10년이 지났다는 이유로 이 사건 임대차가 임대차기간의 만료로 종료되었다고 판단한 다음 피고로 하여금 이 사건 임대차 목적물인 별지 기재 부동산을 원고에게 명도할 것을 명한 것은 옳다.

서울남부지방법원 2017. 2. 15. 선고 2016가단38447 판결 건물인도등

1. 인정사실

가. 피고는 2007. 9. 18. 서울 금천구 C 지상 건물의 전소유자 D 외 1인과 위 건물중 별지 목록 기재 부동산 부분(이하 '이 사건 건물'이라 한다.)에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 차임 월 1,100,000원, 임대차 기간 2007. 10. 30.부터 2009. 10. 29.까지(24개월)로 하고, 영업보장은 5년으로 하되 재계약시 임대료를 인상키로 한다는 특약을 하여 임대차 계약을 체결하였다(이하 '이 사건 최초 임대차계약'이라 한다).

나. 원고는 2009. 7. 29. 위 서울 금천구 C 지상 건물을 매수하여 2009. 10. 26.자로 소유권이전등기를 마치고, 2010. 3. 1. 피고와 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 차임 월 1,500,000원, 임대차 기간 2010. 3. 1.부터 2011. 2. 28.까지로 하되, 보증금은 이 사건 최초 임대차계약 보증금을 승계하고, 영업보장도 이 사건 최초 임대차계약기간 28개월을 포함하여 2012. 10. 29.까지 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

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(2) 판단

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 이 사건 최초 임대차계약의 기간을 연장하고, 차임만 증액한 것으로 이 사건 최초 임대차계약과 전혀 다른 새로운 임대차계약이라고 볼 수 없고, 이 사건 임대차계약이 종료된 2016. 10. 31.은 이 사건 최초 임대차계약 기간이 시작된 2007. 10. 30.로부터 계약갱신요구권 행사 가능 기간인 5년을 훨씬 경과한 시점이므로, 이와 전제를 달리 한 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

인천지방법원 2020. 5. 21. 선고 2019가단220082 판결 건물명도(인도)

1. 인정사실

가. C은 2010. 5. 6. 피고와 별지 목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 1, 2, 5, 6, 7, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 47m2(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 임대차보증금 18,000,000원, 차임 월 450,000원, 기간 2010. 5. 20. 부터 2012. 5. 20.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고, 피고는 이 사건 부동산에서 'D'이라는 상호로 영업을 하여 왔다.

나. 원고는 2014. 8. 12. C으로부터 별지 목록 기재 부동산을 매수하고 같은 해 10. 15. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 2016. 2. 20. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 18,000,000원, 차임 700,000원, 기간 2016. 2. 20.부터 2018. 2. 19.까지로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.

라. 원고는 2019. 1. 2.경 피고에게 '이 사건 임대차계약에 관하여 재계약을 하거나 계약을 연장할 의사가 없으므로 2019. 2. 19.까지 이 사건 부동산을 인도하여 달라'는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고에게 송달되었다.

마. 피고는 2019. 1. 7. 원고에게 '이 사건 임대차계약은 아직 계약 갱신 요구 기간내에 있으므로 이 사건 임대차계약을 유지하겠다'는 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에게 송달되었다.

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나. 피고의 주장에 관한 판단

(1) 이 사건 임대차계약이 계약갱신요구권 행사로 유효하다는 주장

(가) 피고는, 이 사건 임대차계약은 피고가 종전 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 5년의 임대차기간이 경과한 후에 임대차 개시 기간을 새로 정하고, 차임을 대폭 증액함으로써 종전 임대차계약을 종료시키고 새로운 내용으로 임대차의 재계약을 한 것이므로 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 또한 이 사건 임대차 계약기간인 2016. 2. 20.부터 다시 개시되어 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 2026. 2. 19.까지 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 유지할 수 있는데, 피고는 위 임대차기간 만료일의 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인 2019. 1. 7. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 적법하게 요구하였으므로, 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하다고 다툰다.

<중략>

한편, 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 사정은 다음과 같다. 즉, 1 피고는 2010. 5. 6. C과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 18,000,000원, 차임 월 450,000원, 기간 2010. 5. 20.부터 2012. 5. 20.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약이 계속 갱신되어 오던 중 원고가 2014. 10. 15. 위 부동산에 관한 소유권을 취득하면서 종전 임대차계약에 따른 권리·의무를 승계하였으며, 위 임대차계약은 다시 묵시적으로 갱신되었다가, 원고는 갱신된 임대차 기간중인 2016. 2. 20. 피고와 임대차보증금은 18,000,000원 그대로 하고 차임은 월 700,000원으로 증액하며 기간은 2018. 2. 19.까지로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 2 임대차계약의 재계약은 종전 임대차계약과 동일성이 있는 임대차의 갱신과 달리 종전 임대차관계를 소멸시키고 새로운 임대차관계를 설정할 의사로 체결하는 것이고 계약갱신요구권의 행사기간 등 법률관계가 변동되므로 이에 관한 당사자의 의사는 명확히 표시되어야 한다. 그런데 이 사건 임대차계약서에는 '현 시설물 상태에서 임대차하고 민법, 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다'는 내용이 기재되어 있을 뿐 이 사건 임대차계약이 종전 계약에 따른 법률관계를 소멸시키고 새로운 임대차계약을 체결하는 취지라는 점에 관한 언급이 없다. 3 피고는 2010. 5. 6. 임대차계약을 체결한 이래 2010. 5. 20.부터 이 사건 부동산에서 계속하여 간판 네온 영업을 영위하여 왔다. 4 이 사건 임대차계약과 종전 임대차계약은 차임과 기간이 변경되었을 뿐 그 임대차 목적물과 임대차보증금은 동일하고, 원고가 종전 임대인인 C의 권리·의무를 승계하였고, 위와 같이 승계한 이래 원고와 피고 사이에 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 계약 당사자 또한 원고와 피고로 동일하며, 이 사건 임대차계약 체결 전후로 피고의 영업 형태 또한 동일하므로, 종전 임대차계약과 이 사건 임대차계약이 본질적인 차이가 있다고 보기 어렵다. 5. 구 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항의 계약갱신요구권 조항은 임차인에 대하여 5년간 임차건물에서의 안정적인 영업권을 보장해 줌으로써 권리금, 시설투자비 등 초기투자비를 회수할 기회를 주기 위한 목적으로 제정된 것인데, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 새롭게 권리금, 시설투자비 등을 지출하는 등과 같이 재차 상가임대차법 제10조 제2항에서 정한 계약갱신요구권을 보장하여야 한다고 볼 만한 사정도 찾아볼 수 없다. 6이 사건 임대차계약을 체결할 당시 피고가 최초로 이 사건 부동산을 임차한 날로부터 5년이 이미 경과하여 임대인인 원고로서도 종전 임대차관계를 완전히 소멸시키고 피고와 새로운 임대차계약을 체결함으로써 임차인인 피고의 계약갱신요구권을 다시 보장하여 주기로 하는 확정적인 의사를 가지고 임대차계약을 체결할 만한 사정이 보이지 않는다.

이러한 사정을 종합해 보면, 원고와 피고는 차임을 증액하고 기간은 연장하여 종전 임대차계약을 갱신하기로 합의하고 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로 판단된다. 따라서 피고가 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 경과한 후인 2019. 1. 7.에는 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 권리가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.