상가임대차법 제10조

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

인천지방법원 2022. 6. 23. 선고 2021나53194 판결 건물명도(인도)

구 상가임대차법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항제7호는 '임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있었으나, 이 사건 임대차계약이 체결되기 전인 2013.8.13. 위 규정은 '가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우', '나. 건물이 노 후· 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우', '다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'로 개정되어 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유가 세분화되는 한편 철거 또는 재건축 계획의 고지 시기가 '임대차계약 체결 당시'로 특정되었다.

이는 임차인으로 하여금 임대차계약 체결 당시 구체적인 철거 또는 재건축 계획을 고려하여 임대차계약의 체결 여부나 권리금, 인테리어 등에 대한 투자 여부와 그 비용, 계약 종료 후 투자금의 회수 방법과 이전 개업 방안 등에 관하여 숙고하도록 하고, 임차인이 그러한 기회를 부여받은 경우에 한하여 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 함으로써 임차인에게 불측의 손해가 발생하는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다. 그리고 상가임대차법은 임차인에게 장기간의 계약갱신요구권을 보장하여 임차인을 보호하고자 하고 있다. 이에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목의 '임대차계약 체결 당시'는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 최초로 임대인과 임대차계약을 체결할 당시를 의미한다고 봄이 타당하다.

서울중앙지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020가단5316853 판결 건물인도

이에 대하여 원고들은, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고에게 이 사건 건물의 재건축 계획을 설명하였고, 이 사건 임대차계약서의 특약사항에도 '건물의 리모델링이 나 지역 개발시 조건 없이 명도한다'는 문구를 기재하였으며, 이에 따라 원고 A는 2020. 5.경 피고에게 구두로 이 사건 건물의 재건축 계획 등을 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신이 불가함을 통보하였고, 피고도 이에 동의하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2020. 11. 22. 기간만료로 종료되었다고 주장한다. 그러나 갑 제1 내지 6호증의 각 기재만으로는, 원고들의 이 사건 임대차계약 갱신 거절의 통지에 대하여 피고가 아무런 조건 없이 확정적으로 위 갱신 거절에 동의하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가건물 임대차보호법 제15조), 이 사건 임대차계약서의 특약사항에 '건물의 리모델링이나 지역 개발시 조건 없이 명도한다'는 문구가 기재되어 있었다고 하더라도 이는 임차인인 피고에게 불리한 것으로서 효력이 없다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우'를 규정하고 있는데, 위 특약사항이 기재되어 있는 이 사건 임대차계약서는 2017. 11.경 작성된 것이고, 철거 또는 재건축과 관련된 공사시기 및 소요기간 등 구체적인 계획에 관하여는 전혀 기재되어 있지 않았다).

서울중앙지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가단31195 판결 건물명도등

이에 대하여 원고는, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고들에게 이 사건 건물의 향후 재건축 계획을 설명하여 피고들이 이를 수긍하였고, 이 사건 임대차계약서의 특약사항에도 '지역개발이나 건물 리모델링, 재건축시 일정 기간 임차인에게 미리 계획을 통지하고, 명도한다'는 문구를 기재하였으며, 원고가 이 사건 임대차 계약 기간 만료 전에 피고들에게 이 사건 건물의 재건축 계획을 통보하자 피고들이 이의 없이 이를 수긍하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2020. 7. 31. 기간만료로 종료되었다고 주장한다.

그러나 원고의 이 사건 임대차계약 갱신 거절의 통지에 대하여 피고들이 아무런 조건 없이 확정적으로 이에 동의하였다고 볼 증거가 없다. 그리고 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가건물 임대차보호법 제15조), 이 사건 임대차계약서의 특약사항으로 '지역개발이나 건물 리모델링, 재건축시 일정 기간 임차인에게 미리 계획을 통지하고, 명도한다'는 문구가 기재되어 있다고 하더라도 이는 임차인인 피고에게 불리한 것으로서 효력이 없다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우'를 규정하고 있는데, 위 특약사항이 기재되어 있는 이 사건 임대차계약서에는 철거 또는 재건축과 관련된 공사시기 및 소요기간 등 구체적인 계획에 관하여는 전혀 기재되어 있지 않다).

서울고등법원 2017. 10. 12. 선고 2017나2038875(본소),2017나2038882(반소) 판결 건물명도,손해배상(기)

1. 기초사실

가. 원고는 2013. 7. 8. 피고와 사이에 이 사건 점포를 임대차보증금 3,500만 원, 차임 월 250만 원, 임대차기간 2013. 8. 1.부터 2015. 4. 30.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. 원고와 피고는 그 당시 특약사항으로 최초 계약기간 종료 시 또는 갱신기간 중에 이 사건 건물에 대한 재개발 또는 재건축 계획을 수립하는 경우, 임대인은 이와 같은 내용을 임차인에게 6개월 전에 통지하고 임대차계약을 해지하기로 약정(이하 '이 사건 특약'이라 한다)하였다.

나. 원고는 이 사건 임대차계약 만료일인 2015. 4. 30. 피고와 사이에 임대차기간을 2015. 5. 1.부터 2016. 4. 30.까지 1년으로 정하여 위 임대차계약을 갱신하였다.

다. 원고는 2015. 7. 2. 및 2015. 12. 1. 피고에게 2016년 상반기에 이 사건 건물에 대한 재건축이 진행될 예정임을 이유로 계약갱신을 거절하는 통지를 하였다. 이에 대하여 피고는 2016. 1. 29. 원고에게 계약갱신을 요구하는 통지를 하였다.

2) 정당한 갱신거절 사유의 존부

가) 갑 제5, 6, 8, 13. 24 내지 28호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래의 사실을 인정할 수 있다.

(1) 이 사건 건물은 1982. 10. 30. 사용승인을 받은 이후 35년간 사용된 건물이다.

(2) 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고에게 이 사건 건물이 재건축될 수 있음을 고지하고 이를 이 사건 특약으로 명시하였다.

(3) 이 사건 소장은 2016. 1. 4. 피고에게 송달되었는데, 이 사건 소장에는 2015. 7. 1.자 임대차계약 연장불가 통지서(갑 제2호증), 2015. 11. 26.자 건축계획심의 신청서(갑 제6호증) 및 광진구의 2015. 12. 2.자 건축위원회 건축심의(자문) 개최 공문(갑 제5호증)이 첨부되어 있었다.

(4) 원고의 2015. 7. 1.자 임대차계약 연장불가 통지서에는 "당사의 재건축 일정과 관련하여 관련기관의 심의가 마무리되어 재건축 계획 및 일정을 시작할 수 있게 되었습니다. 따라서 2016년 상반기 중 재건축 일정이 진행될 예정이기에 현재의 임대차계약이 만료 시 이후의 추가 연장계약을 진행할 수 없기에 미리 고지하여 드리니 이점을 충분히 양지하여 주시기 바랍니다"라고 기재되어 있다. 원고의 2015. 11. 26.자 건축계획심의신청서는 "계획내용: 층수 지하 6층, 지상 20층, 건축종별 신축, 건폐율 56.12%, 용적률 766.91%, 설계자: 주식회사 이안디자인 건축사사무소"로 기재되어 광진구청장에게 제출된 것이다. 광진구의 2015. 12. 2.자 건축위원회 건축심의(자문) 개최 공문은 2015. 12. 10.에 광진구 건축위원회가 개최되어 이 사건 건물의 재건축 등 총9건의 심의안건을 심의할 계획이라는 내부결재 문건이다.

(5) 광진구청장은 2016. 6. 15. 원고의 건축(신축)허가 신청에 대하여 '조건부 동의(조건부여)' 통보를 하면서 보완도서 제출을 명하였고, 2016. 7. 28. 이 사건 건물에 대한 건축허가를 하였다.

(6) 원고는 2017. 7. 초경 광진구청장에게 임차인 명도 지연을 이유로 착공연기신청을 하였고, 이에 광진구청장은 2017. 7. 5. 원고에게 '2018. 7. 28.까지 착공연기 처리하였음'을 통보하였다.

나) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 1 이 사건 건물은 사용승인 후 35년이 경과되어 노후화된 건물로서 이 사건 특약을 통해 피고도 이 사건 건물이 조만간 재건축될 예정임을 인지하고 있었던 점, 2 원고가 2015. 7. 2. 및 같은 해 12. 1. 피고에게 보낸 계약갱신거절 통지에는 단순히 2016년 상반기에 이 사건 건물에 대한 재건축이 진행될 예정이라고만 기재되어 있었으나, 2016. 1. 4. 피고에게 송달된 이 사건 소장에는 2015. 11. 26.자 건축계획심의신청서 및 광진구의 2015. 12. 2.자 건축위원회 건축심의(자문) 개최 공문이 첨부되어 있어서 2016. 4. 30. 임대차계약 갱신 당시에 피고는 원고로부터 재건축 진행 계획 및 관할 구청의 건축심의가 진행되고 있던 사실까지 고지받아 알고 있었던 점, 3관할관청의 건축계획 허가가 나와야만 원고가 구체적인 공사시기 및 소요기간을 결정할 수 있으므로 건축허가가 나오기 전 단계에서는 원고가 피고에게 건축사사무소가 작성한 건축계획, 관할관청에 대한 건축계획심의신청 및 관할관청의 건축심의 사실을 알리는 것 이상으로 공사시기 및 소요기간 등 구체적인 재건축 계획을 고지할 방법은 없었을 것으로 보이는 점, 4 신법의 입법취지는 재건축 등을 핑계로 한 임대인의 갱신거절 남용행위를 방지하고 예측가능성을 높임으로써 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것인바, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 여러 차례 원고로부터 재건축계획 및 관할관청의 건축심의 및 허가 내용을 고지받았으므로 피고의 예측가능성이 저해되었다거나 불측의 피해를 입었다고 보기 힘들고, 2016. 4. 30. 임대차계약이 갱신된 이후인 2016. 7. 28. 광진구청장의 건축허가가 나왔으며, 임차인인 피고의 명도 지연으로 인하여 현재 2018. 7. 28.까지 착공연기 처리되어 있어 피고의 이 사건 점포 명도가 이루어지면 원고의 재건축공사가 바로 진행될 것으로 보이므로 원고가 갱신거절 권한을 남용했다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 2016. 4. 30. 임대차계약 갱신 당시 원고가 피고에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축계획을 피고에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따랐고, 이 사건 건물을 재건축하기 위하여 이 사건 점포의 점유를 회복할 필요가 있다고 봄이 타당하다.

다) 따라서 이 사건 임대차계약은 이 사건 소장 부본 송달에 따른 원고의 정당한 갱신거절통지에 따라 2017. 4. 30. 기간 만료로 종료되었다고 할 것이므로, 피고는특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.