임대료 지급시기에 관하여 선불 지급약정시와 후불 지급약정시 

차임연체로 인한 계약해지 기준이 되는 3기 연체시기가 각 달라지는지 여부

 

상가임대차보호법 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’라고 규정되어 있습니다. 예컨대, 월세 100만원인 임대차계약의 경우 연체액이 누적하여 총 300만원을 연체하여야 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

임대료 후불 지급 약정의 경우 후불로 지급하기로 한 날짜까지 지급하지 않을 경우 3기 연체에 달하게 된다는데에 의문이 없으나, 선불 지급 약정의 경우 연체 총기간으로 산정할 때 3개월이 경과하지는 않았으나, 월세를 지급하기로 약정한 선불 지급일까지 지급하지 않으면 3기 연체에 달하게 되는지 의문이 있습니다.

 

예를 들자면 월세를 매월말일 후불로 지급하는 임대차계약과, 매월 1일에 선불로 지급하는 임대차계약이 각 체결된 경우, 양 계약모두 월세를 매월 말일까지 지급하지 않아야 연체가 되는지, 아니면 후불 약정의 경우는 월세를 매월 말일까지 지급하지 않으면 연체가 되고, 선불 약정의 경우는 월세를 1일까지(1일 24시 기준) 지급하지 않으면 3기 연체가 되는지 문제가 됩니다.

 

이에 관하여 대전지방법원 2017. 8. 10. 선고 2017가단200815 판결은 임대차기간 임대차기간 2014. 12. 5.부터 2016. 12. 4.까지이고 월 차임 매월 5일 선불지급하기로 한 사안에서 임차인은 월 차임을 선불로 지급하였으므로, 임대인이 2016. 6. 11. 임대차계약의 해지를 통지할 때 3기의 차임을 연체한 것이 아니라고 주장하나 임차인은 매월 5일 차임을 지급하기로 약정하였으므로, 매월 5일 해당 월의 차임을 지급하지 않은 경우 차임의 지급을 연체한 것이 된다.’고 판시하였고, 대구지방법원 김천지원 2016. 8. 17. 선고 2015가단32956 판결 역시 선불지급약정한 경우 후불지급약정한 경우와 달리 선불로 지급한 날까지 임대료가 지급되지 않을 경우 연체가 된다는 취지로 판시하였습니다.

 

대전지방법원 2017. 8. 10. 선고 2017가단200815 판결 건물명도(인도)   1. 인정 사실 가. 원고는 2015. 10. 30. 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 C과 사이에서 2014. 11. 20. 보증금 5,000,000원, 월 차임 400,000원(매월 5일 선불), 임대차기간 2014. 12. 5.부터 2016. 12. 4.까지 24개월로 정하여 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하였고, 그 무렵부터 현재까지 이 사건 건물에서 공방을 운영하고 있다. 다. 원고가 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마친 이후 피고는 원고에게 2015. 11. 9., 2016. 1. 16, 2016. 3. 2., 2016. 4. 12.. 2016. 5. 9. 각 400,000원을 지급하였다. 라. 원고는 2016. 6. 11, 피고에게 3기의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하였다.   2. 판단 <중략> 나. 피고는 월 차임을 선불로 지급하였으므로, 원고가 2016. 6. 11. 임대차계약의 해지를 통지할 때 3기의 차임을 연체한 것이 아니라고 주장한다. 그러나 피고는 매월 5일 차임을 지급하기로 약정하였으므로, 매월 5일 해당 월의 차임을 지급하지 않은 경우 차임의 지급을 연체한 것이 된다. 피고가 2015. 11. 5.부터 원고가 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하기 전까지 8기의 차임을 지급하여야 함에도 5기의 차임만 지급하여 3기의 차임을 연체하였음은 앞서 본 바와 같다. 따라서 피고의 위 주장은 이유없다.

 

선불 지급 약정의 경우는 후불 지급약정의 경우와 달리 월세를 지급하기로 약정한 선불 지급일까지 지급하지 않으면 그 다음날 연체 내지 3기 연체에 달하게 됩니다.

 

작성자 이종명 변호사