제소전화해 미성립을 이유로 한 임대차계약파기 약정의 유효성
임대차계약상‘제소전화해를 성립시키고, 제소전화해가 성립되지 않을 경우 임대차계약을 파기(무효, 해제, 해지 등)한다.’는 취지의 약정이 있을 경우, 해당 약정이 유효한지 여부가 문제됩니다.
대법원 1990. 11. 13., 선고, 90다카24731, 판결 임대인과 임차인이 임대차계약의 내용에 관하여 임대인이 제소전화해신청을 하고 임차인은 반드시 위 화해에 응하여야 하며 제소전화해조서가 작성됨으로써 계약의 효력이 발생하기로 약정한 경우 위 임대차계약은 제소전화해조서가 작성됨을 조건으로 하여 효력이 발생 되도록 하는 정지조건부 계약이라고 풀이하여야 할 것이고, 이것이 해제조건부 계약이라고 볼 것이 아니다. |
정지조건부 계약일 경우 정지조건이 성취되지 않으면 계약의 효력이 없게 되고, 해제조건부계약일 경우 일단 계약은 성립하나 해제조건이 성취되지 않으면 계약이 소급적으로 무효가 된다는 차이가 있으나, 위 대법원 판결에 따르면 제소전화해조서가 작성됨으로써 임대차계약의 효력이 발생하기로 한 약정은 유효한바, 임대차계약상 제소전화해를 성립시키고, 제소전화해가 성립되지 않을 경우 임대차계약을 파기(효력없음, 해제, 해지 등)한다.’는 취지의 임대차계약상 약정은 유효하다고 할 것입니다.
인천지방법원 2020. 10. 13. 선고 2018나61133 판결도‘임대차계약서에 제소전화해를 성립시키지 않는 경우 계약해지할 수 있다는 약정이 있음에도, 임차인이 제소전화해 심문기일에 불출석하여 위 제소전화해가 불성립되었고, 이를 이유로 임대인이 임차인에게 이 사건 임대차계약 해지 통보’한 사안에 대하여 위 대법원 판례와 같은 취지로 제소전화해 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약 해지 통보는 적법하다고 판단하여 임대차계약해지를 인정하였습니다.
인천지방법원 2020. 10. 13. 선고 2018나61133 판결 건물명도(인도) 1. 기초사실 <중략> 나. 용역계약의 체결 피고는 2015. 11. 13. 원고와 이 사건 푸드코트 위탁운영에 관하여 계약금액 287,000,000원, 계약보증금 47,833,340원, 계약기간 2015. 12. 15.부터 2018. 12. 14.까지로 정하여 아래와 같은 내용의 위탁운영계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다(이 사건 임대차계약에 관한 계약서는 '이 사건 계약서'라 한다). <중략> 사. 임대차계약 시작일 변경 요구 및 제소전화해 불성립 (1) 피고는 위와 같은 영업허가 관련 문제, 전기공사 문제 등으로 이 사건 푸드코트의 개업일이 늦어지자 원고에게 이 사건 임대차계약의 계약기간 시작일을 피고가 실제 이 사건 푸드코트의 영업을 시작한 2016. 3. 7.경으로 변경하여 줄 것을 계속하여 요청하였으나, 원고는 불가능하다는 입장을 표명하였다. (2) 위 (1)항과 같이 이 사건 임대차계약의 시작일 변경에 대한 피고측의 요청 등으로 의견이 대립되던 상황에서 원고는 이 사건 계약서 제22조에 따라서 피고를 상대로 인천지방법원 2015자390호로 건물명도 제소전화해신청을 하였으나, 피고가 2016. 8. 29. 심문기일에 불출석하여 위 제소전화해가 불성립되었다. 아. 임대차계약 해지 통지 (1) 원고는 2016. 11. 25. 피고에게 '<해지사유> 가. 임대료 및 제세공과금 연체(계약서 제15조 제1항 제4호) - 2016. 11. 22. 현재 임대료(2/4 ~ 4/4분기), 제세공과금(2 개월) 미납(미납료 및 연체료 약 8,100만 원), 나. 제소전화해 불이행(계약서 제22조 제3항)'을 이유로 이 사건 임대차계약 해지 통보를 하였다. <중략> 3. 판단 (6) 원고의 2016. 11. 25.자 임대차계약 해지통보에 관한 판단 <중략> 피고가 3기 이상의 차임 연체를 하였다고 볼 수는 없다고 하더라도, 제소전화해의 불이행으로 인한 원고의 해지 통지는 적법하다. |
작성자 이종명 변호사