• 제소전화해 비결

1. 임대차계약서에 제소전화해성립 의무조항을 넣는다.

임대차계약을 이미 체결한 후 임차인에게 제소전화해 성립제의를 할 경우 대개 거절당하기 쉽습니다. 따라서 임대차계약체결 후 조속하게 제반서류를 교부받고 제소전화해를 성립시키기 위해서는 임대차계약서에 ‘제소전화해가 성립되지 않을 경우 본 임대차계약을 무효로 한다.’와 같은 취지의 제소전화해성립의무조항을 넣는다면 제소전화해성립에 동의하도록 간접적으로 강제하는 효과를 가져올 수 있을 것입니다.

2. 임대차계약시 중요한 해지사유를 누락시키지 않도록 한다.

각종 임대차계약서를 검토하다 보면 중요사항임에도 계약서에 해지사유로써 반영되지 않은 경우를 종종 발견하게 됩니다. ‘2기 이상의 차임연체’, ‘임차권의 무단양도’, ‘무단전대’, ‘임대차보증금반환청구권의 무단양도 내지 이에 대한 제3자의 압류’ 등 임대차계약을 존속시키기 어렵게 하는 사항들은 해지사유로써 누락시키지 않도록 해야 할 것입니다.

3. 불합리한 지상물매수청구권 방지를 위해서 건물소유권합의조항 등을 넣는다.

토지임대시 임차인의 비용으로 경량철골조 등 상대적으로 건축비용이 저렴한 건물을 건축한 후 임대인명의로 소유권보존등기한다고 하여도, 임대차계약종료시 임차인이 위 건물에 대한 지상물매수청구권의 행사를 하여 임대인이 건물을 매수하여야 하는 문제가 발생하곤 합니다.
임차인의 지상물매수청구권은 보장되어야 할 것이나, 장기간 임차인이 많은 수익을 올렸음에도 불구하고 임대인으로 하여금 임대차기간동안 수령한 임대료에 육박하는 건물매수비용을 지급하게 하는 것은 부당하다고 할 것입니다. 이러한 부당함은 임대차계약서 작성시 장기간 임대차보장, 저렴한 차임 등 임차인에게 불리하지 않은 사유를 적시하면서 ‘건물의 소유권자를 임대인으로 하기로 한다는 합의조항’ 또는 ‘지상물매수청구권 포기조항’을 넣고, 이를 제소전화해로 성립시킴으로서 방지할 수 있습니다.

4. 계약서에 없는 사항에 대해 제소전화해하는 경우 별도의 합의서를 작성한다.

‘임대차계약기간 중 연체된 차임의 변제방법’ 또는 ‘토지의 무단점유’ 등 임대차계약 이외의 분쟁발생시 그 해결방법 등 계약서에 없는 사항에 대해 제소전화해하고자 할 경우,화해조서의 내용이 될 사항을 합의서 또는 화해조항이라는 이름으로 작성하여 양당사자의 서명날인을 받아야 제소전화해가 가능합니다. 제소전화해는 당사자간 합의된 내용에 대해서만 성립가능하기 때문입니다.

5. 제소전화해성립을 기다릴 시간적 여유가 없는 경우 조정제도를 이용한다.

근래 추세로 보아 제소전화해성립에 걸리는 시간은 법원에 신청서 접수시로부터 약 3개월 정도입니다. 위 기간보다 더 빨리 제소전화해와 같은 대법원확정판결의 효력을 가지는 집행권원을 확보할 필요가 있을 경우 민사조정신청제도를 이용하시면 됩니다.
민사조정은 법원에 신청서 접수시로부터 성립시까지 약 1개월의 시간이 소요되고 법적인 효과도 제소전화해와 같으므로 적극적으로 이용하는 것이 좋습니다.

6. 전대차계약이 있을 경우 전차인도 제소전화해 당사자로 넣는다.

제소전화해 성립시 추후 승계집행문을 받는다면 전차인에게도 강제집행할 수 있습니다. 다만, 전차인이 누구인지 조차 모르는 경우에는 강제집행할 수가 없게 됩니다. 따라서, 전대차계약이 있을 경우 안전한 강제집행을 보장받기 위해서는, 최초 임대차계약당시부터 전차인도 제소전화해 당사자로 넣어야 할 것입니다.

7. 집행가능한 문구로 화해조항을 작성한다.

제소전화해조서에서의 화해조항은 판결문의 주문에 해당하는 부분으로 추후 집행권원이 됩니다. 따라서 제소전화해조항이 집행할 수 없는 문구로 작성될 경우 강제집행이 불가능해지므로, 집행가능한 문구로 화해조항을 작성하도록 특히 유의해야 합니다.

8. 계약갱신시 기존 제소전화해를 이용할 수 있도록 화해조서를 작성한다.

제소전화해 성립된 후 임대차기간이 만료되어 계약을 갱신할 경우마다, 갱신된 계약에 따라 제소전화해를 다시 성립시켜야 한다면 시간과 비용이 많이 소요될 것입니다. 그런데, 화해조서 작성시 ‘계약갱신시 갱신된 계약기간만료일에 인도한다.’는 취지의 조항을 넣는다면 계약갱신에도 불구하고 제소전화해의 효력은 지속됩니다. 따라서 위와같은 조항을 삽입하여 계약갱신시 기존 제소전화해를 이용할 수 있도록 화해조서를 작성하여야 할 것입니다.